Пресса о нас

Дефицитный, но не востребованный. Паркинги в многоквартирных домах

Опубликовано: .

Дефицитный, но не востребованный. Паркинги в многоквартирных домах

Рассказывают специалисты УК «Эрмитаж»


В Петербурге сложилась уникальная ситуация: парковочных мест во дворах домов не хватает. Машины стоят у подъездов, на газонах и на детских площадках. А вот подземные паркинги в новых домах раскупаются неохотно – 30-40% мест пустуют, хотя застройщики продают их почти по себестоимости. Сколько стоит, когда выгоден и во сколько обходится эксплуатация паркинга, рассказывают специалисты УК «Эрмитаж»

Согласно данным «Автостат» в 2019 году в Ленинградской области зарегистрировано 0,5 млн автомобилей, а в Северной столице – 1,7 млн авто. Если учесть, что многие жители Ленобласти приезжают работать в Петербург, то можно предположить, что по улицам города каждый день ездят не менее 2,2 – 2,3 млн машин. И их нужно где-то парковать. Днем – возле магазинов и бизнес-центров, а вечером – у жилых домов. 

«Дефицит парковочных мест на улице наблюдается во всех густонаселенных районах Петербурга – и в центре, и в районах с проектами комплексного освоения территорий, такими как Кудрово, Мурино, Каменка», - рассказывает Татьяна Кочеткова, генеральный директор управляющей компании «Эрмитаж». 

По типу различают подземные паркинги в многоквартирных домах, надземные многоуровневые парковки, которые, как правило, стоят отдельно от дома и плоские уличные парковки, которые являются гостевыми и чаще всего бесплатными. Основные конфликты и неудобство жителей происходят, как раз, из-за недостаточного количества мест на бесплатных парковках возле многоквартирных домов. Основная причина такой ситуации – подземные и крытые паркинги стоят дорого и окупаются долго – 10-15 лет, хотя застройщики продают их чуть ли не по себестоимости. «При строительстве многоквартирного дома эконом- и комфорт класса, если застройщик будет отдавать предпочтение плоской парковке, то это «съест» часть площадей и так дорогого пятна под застройку, а строительство подземного паркинга – это большие расходы. Проектирование, геодезические исследования, подземные работы – все это дорого обходится. Немаловажно и то, что в таком случается уменьшится площадь для прогулочных зон и детских площадок. А продавать паркинг приходится почти по себестоимости – от 300 000 рублей на этапе строительства с различными скидками до 700 000 – 1,5 млн рублей, если речь идет о семейном паркинге (сдвоенное место меньшей площади, чем 2 стандартных)», - говорит Татьяна Кочеткова. 

Немного иначе ситуация обстоит в сегменте бизнес и элит – там паркинги могут стоить от 3 млн рублей и более, но раскупаются почти сразу. Хотя затраты на их строительство в любом из сегментов практически одинаковые, различия могут проявиться в отделке, в функциональности  установленных СКУД, в предусмотренных местах для охраны. Кроме того, это вопрос комфорта самого собственника: намного удобнее и безопаснее подниматься в квартиру из закрытого охраняемого паркинга, особенно если при этом рядом дети или покупки в руках.

«Сроки окупаемости паркинга с учетом расходов на эксплуатацию составляют от 10 до 15 лет в некоторых случаях, поэтому многие жильцы рассматривают аренду. Она может составлять от 2,5 тыс. рублей для крытого многоуровневого паркинга до 15 000 рублей в месяц для подземного. Разброс цен очень большой. Принимая решение о том, покупать или арендовать паркинг, надо учитывать, сколько лет вы планируете жить в этом районе, хотите ли переехать в другой город, насколько угоняемая у вас марка машины и многое другое», - отмечают в УК «Эрмитаж». 

Сколько должно быть? 

Когда проектируется дом, застройщик должен обеспечить жителей парковочными местами исходя из городского норматива. Расчетный показатель обеспеченности местами для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта при подготовке проекта Генерального плана Санкт-Петербурга составляет 420 мест для стоянки на 1000 человек. При планировке жилой застройки минимальный норматив составляет одно место для стоянки (размещения) индивидуального автотранспорта на 80 кв.м общей площади квартир. «В целом, в проектах эконом и комфорт-класса застройщики стараются обеспечить минимальный норматив. Перед застройщиком всегда возникает дилемма – ему необходимо выделить место и на гостевую парковку и, например, на крытую. Все это снижает для него инвестиционную привлекательность проекта», - говорит Татьяна Кочеткова.  

В итоге, мест, например в стандартных домах эконом и комфорт класса хватает на 20-35% квартир. В домах бизнес-класса на 50% квартир, в сегменте элитной недвижимости нормой считается 2 машиноместа на квартиру.

«Несмотря на то, что в домах эконом-класса и комфорт-класса паркинги предусмотрены не на каждую квартиру, они зачастую остаются невостребованными. Поскольку покупка паркинга на этапе строительства для будущего жильца все равно остается дорогой, если он взял квартиру, например, в ипотеку. Кроме того, такое жилье часть рассматривается собственниками как инвестиционное, соответственно, приобретенные квартиры сдаются в дальнейшем аренду. В таком случае собственнику неинтересен паркинг. В итоге 20-30% мест и более в эконом-сегменте на подземной парковке либо пустуют, либо покупаются в течение 2-3 лет после сдачи дома», - отмечает Татьяна Кочеткова.  

Осторожное управление: легко ли обслуживать паркинги? 

Управляющие компании с осторожностью берут паркинги в эксплуатацию, поскольку в законодательстве до сих пор есть пробелы, которые могут поставить УК в невыгодное положение. 

«Стандартные услуги, которые оказывает управляющая компания при обслуживании паркинга: уборка территории, эксплуатация систем вентиляции, лифтов, отопления (если есть), пожарной сигнализации и диспетчеризации. Эксплуатация ворот и организация пропускного режима, как правило вместе со службой охраны. А также УК отвечает за бесперебойное обеспечение паркинга всеми необходимыми ресурсами – электричеством, теплом», - рассказывает Татьяна Кочеткова. 

По данным УК «Эрмитаж» эксплуатационные расходы и содержание парковочного места в подземном паркинге в доме комфорт-класса могут составлять около 1 000 – 2 000 рублей в месяц, не считая расходов  на ресурсы. Вопрос, который часто волнует автовладельцев: кто отвечает за угнанный автомобиль, достаточно щекотливый. 

«Ответственность за какие-либо случаи порчи или угона авто должна быть прописана в договоре между собственниками парковочных мест и управляющей организации. Единой практики нет. Охранные предприятия неохотно идут на заключение договоров, где предусмотрена ответственность на случай угона охранной фирмы. При этом, часто для охраны вовсе нанимаются “сторожи”, которые в принципе не могут нести ответственность, в большинстве случаев, за угон авто», - отмечает юрист и блогер Дмитрий Бурняшев.

Отдельная интересная ситуация возникает, если кто-то хочет приобрести паркинг в жилом доме для сдачи в аренду, а квартиры, например, у этого собственника в доме нет. Тогда он должен понимать, что ему все равно придется оплачивать содержание общего имущества дома. 

«Собственник машиноместа с точки зрения жилищного законодательства приравнен к собственнику квартиры или нежилого помещения в доме. А это означает, что собственнику машино-места принадлежит доля в праве на общее имущество в доме согласно ст. 36 ЖК РФ», - говорит Дмитрий Бурняшев. 

В итоге собственник такой недвижимости, обязан платить за содержание общего имущества дома (в том числе и лифт, если такой есть в доме, подъезд в доме и иное общее имущество), текущий ремонт общего имущества (например, в эту строку входит помимо прочего ремонт крыши), услуги управления (оплата услуг управляющей организации)иные платежи, установленные решением общего собрания.

В УК «Эрмитаж» отмечают, что среди законодательных пробелов, мешающих качественной эксплуатации паркингов и отсутствию юридических разногласий остаются достаточно серьезные недоработки. 

Так, действующим законодательством вопросы несения расходов на содержание общедомового имущества предусмотрены положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ по отношению к многоквартирным жилым домам. 

«На практике возникает проблема, что к нежилым помещениям, в частности, отдельно стоящим паркингам, такие нормы и положения не подходят и приходится применять аналогию закона, - объясняет Татьяна Кочеткова из УК «Эрмитаж». - Так для наличия кворума при проведении общего собрания собственников жилых и нежилых помещений (встроенного паркинга) и соответственно заключения договора управления с УК достаточно принятие участия более 50% собственников от числа всех помещений в многоквартирном доме. А чтобы заключить договор управления с отдельно стоящим нежилым помещением (паркингом) управляющей компании необходимо заключить договор управления со всеми собственниками парковочных мест, что на практике в большинстве случаев становится невозможным». Поэтому законодатель в данном случае разрешает применять аналогию закона с жилыми помещениями, однако в самом законе это четко не регламентировано. 

В большинстве случаев парковочные места в паркингах продаются в долевую собственность, без привязки к определенному номеру в самом паркинге. Указанное влечет за собой невозможность идентифицировать собственника того или иного парковочного места до тех пор, пока сам собственник не предоставит в управляющую компанию Акт приема-передачи парковочного места, в котором будет указан его условный номер. 

Также возникает проблема в доставке и передаче собственникам квитанций управляющей компании по обслуживанию паркинга. «Поскольку машинно-места ящиками почтовой корреспонденции не оборудованы, а возможно в самом доме собственник квартиры не имеет, либо машинно-место вообще находится в отдельно стоящем паркинге, возникает проблема в получении и соответственно оплате указанных квитанций», - отмечают в УК «Эрмитаж». 

Парковка для всех или все-таки нет? 

Паркинги появились в России относительно недавно и разногласия могут наступать у их владельцев и у тех, у кого паркинга нет в самых разных случаях. Так, как рассказывают в УК «Эрмитаж», зачастую собственники машино-места встроенного паркинга стараются запретить сквозной проход по паркингу собственников жилых помещений, у которых машинно-мест не имеется.  «Мало кто понимает, что управляющей компании приходится лавировать между интересами собственников парковочных мест и собственников жилых помещений, защищая права и законные интересы обеих сторон», - говорит Татьяна Кочеткова. 

Прямое назначение паркинга – хранение автомобиля длительное время. Однако собственники полагают, что свое машинно-место можно использовать не по прямому назначению, а для хранения различного имущества. Так, к примеру, зачастую собственники помимо автомобиля на постоянное хранение оставляют резину, коляски, велосипеды, коробки с вещами и т.п., используя свое место в качестве кладовой. «Все это противоречит правилам противопожарной безопасности и управляющая компания, как лицо ответственное за данную безопасность, вынуждена бороться с подобными вещами, иногда рискуя встретить непонимание и агрессию со стороны собственников», - резюмируют в УК «Эрмитаж».  

Источник: БКН.РУ https://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Novostroiki/16669...

Место, которое нельзя игнорировать

Опубликовано: .

Место, которое нельзя игнорировать

Места общего пользования (МОП), а именно холлы, лобби, ресепшн — «лицо» дома. Оформление этих пространств, создавая первоначальное впечатление о проекте, в том числе влияет на решение клиента о покупке квартиры. Без преувеличения можно сказать, что ни одна компания сейчас не может себе позволить игнорировать грамотное обустройство МОПов.

Современные жилые комплексы все больше напоминают дорогие отели с просторными лобби, зонами ожидания и рестораном.

К местам общего пользования принято относить все площади, которые не являются квартирами: входные группы, лифт-холлы, черные ходы, лестницы и т. д.

Понимание собственного жилья в элитном сегменте уже вышло за пределы квартиры. Входная группа должна быть продолжением общего стиля дома, должна производить впечатление и подчеркивать статус. За последние 10 лет в городе появились холлы и входные зоны в элитных ЖК, оформленные известными архитекторами. «Общественные зоны, созданные английским бюро или Филиппом Старком, уже скорее хороший тон, а не что-то из ряда вон выходящее. Девелоперы не жалеют на это денег, поскольку оформление входной группы влияет на продажи. Конечно, не в такой большой степени, как локация и планировка, но от нее может зависеть 20–30% успеха и первого впечатления, а это очень важно»,— говорит Татьяна Кочеткова, генеральный директор управляющей компании «Эрмитаж».

Она замечает, что если 10 лет назад холлы могли блистать стразами Сваровски, то сейчас здесь ценится вкус, сдержанность и дорогие материалы. В отделке входных зон используются дорогой камень, итальянский каррарский мрамор, элитные породы дерева. «Функции входных зон также изменились: здесь, как правило, расположена стойка ресепшн, иногда небольшой лобби-бар, комната для переговоров. Тут можно назначить не принципиально важную встречу, принять курьера, выпить утренний кофе»,— рассуждает госпожа Кочеткова.

Расширение территории

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что сегодня лобби элитных зданий могут занимать площади от 150 до 500 кв. м. Оформляются они панорамными окнами, в них используются элементы роскоши: эксклюзивные люстры, камины, мебель. «Как правило, МОПы разбиты на разные функциональные зоны: в холлах размещаются зона ресепшн, службы портье, зона отдыха и ожидания. Иногда в МОПах размещается сигарный клуб, винный бар закрытого типа — для жильцов и приема гостей»,— перечисляет госпожа Трошева

«Если 10 лет назад 60–80 кв. м для входной группы элитного дома считалось оптимальным, то сегодня ее площадь может достигать 500–700 кв. м, как например, в ЖК "Привилегия". Для разработки дизайна МОП девелоперы активно стали привлекать иностранные архитектурные бюро, стараясь создать эффектную "визитную карточку" проекта. В отделке холлов и лобби элитных комплексов используются натуральные и дорогостоящие материалы: дерево, металл (сталь и латунь), камень (гранит, мрамор, лабрадорит, оникс), краски и штукатурка премиальных брендов. Интерьеры дополняют эксклюзивные люстры, камины, витражи, дизайнерская мебель»,— перечисляет господин Пашков.

Игорь Креславский, председатель правления холдинга РСТИ, говорит: «Входная группа должна подтверждать высокий класс дома. К примеру, в нашем жилом комплексе Familia будет лобби-бар и зона ожидания площадью около 350 кв. м. В ее отделке мы используем материалы премиального уровня».

«Это все неотъемлемая часть качественного проекта, без которого не будет продаж. В жилье высокого класса важно все до мелочей. Начиная от МОП, заканчивая логистикой обслуживающих комплекс рабочих»,— говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.».

«В нашем проекте "Русский дом" использованы характерные особенности неорусского стиля в архитектуре. В этом стиле выдержаны и общественные пространства. Полы и стены вестибюлей облицованы натуральным мрамором, для отделки стен использована венецианская штукатурка, а также зеркала и элементы деревянного декора. В NEVAHAUS "новое прочтение кирпичного стиля" в проекте выдержано и в МОПах. Холлы будут созданы в едином стиле "лофт", который прекрасно поддерживает архитектурную концепцию всего жилого комплекса. В отделке повторятся кирпичные мотивы фасадов. Стилистическое единство будет сохранено и в отделке, и в подборе светильников и мебели»,— рассказывает госпожа Ленчик.

Особый подход

Владельцы элитной недвижимости не только внимательно относятся к тому, как выглядят холлы и входные группы на момент покупки, но и требовательны к их уборке и эксплуатации. Отделка всегда нетиповая и требует тщательного подхода в возможном ремонте и уборке. Жителей обычно очень волнует, чтобы при эксплуатации и ремонте не нарушалось проектное и дизайнерское решение. Ведь именно оно отличает их дом и является предметом их гордости.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, при этом замечает, что зачастую жильцы практически не пользуются центральным входом, лобби, а ежедневно видят только подземный паркинг, лифт и лестничную площадку, поэтому для них очень важны качество отделки и дизайн всех мест общего пользования: «Элитный объект создают детали и внимание к клиенту»,— поясняет он.

Госпожа Ленчик говорит, что даже такие детальные решения, как оформление стен и табличек с номерами квартир, влияют на восприятие проекта.

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет», впрочем, замечает, что наполнение МОП часто зависит от локации: «Если месторасположение жилого дома эксклюзивное, то порой застройщики ограничиваются минимальным размером МОП с помещением под охрану и консьержем, и больше ничего. Даже колясочная и детская площадка могут отсутствовать. А порой элитный ЖК расположен в таком месте, где девелоперу приходится обустраивать не только шикарные и просторные МОП, но и предусматривать отдельную службу сервиса с элементами элитного отеля».

Содержать и ухаживать за такими МОП достаточно сложно. Важно держать контакт с дизайнером и производителем отделочных материалов, закупать их заранее, поскольку часто это материалы лимитированных коллекций или полностью эксклюзивные. «Иначе в рамках ремонта эти материалы можно ждать месяцами, а для жителей это просто недопустимо. Что касается ухода за МОП, часто это специальные смеси, некоторые даже специально создают профильные организации по нашим запросам и тестируют на материалах. На благоустройство и ремонт нанимаются узкопрофильные специалисты»,— говорит госпожа Кочеткова.

Она отмечает, что важно понимать, что элитное жилье, как правило, на рынке продается свободной планировки и без отделки, так как покупатели квартир такого уровня предпочитают реализовывать в них индивидуальные дизайнерские проекты. И ремонт в них может длиться и переделываться годами. Кто-то делает его сразу, кто-то — спустя несколько лет. «Поэтому здесь управляющей компании важно, с одной стороны, защитить все дорогостоящие элементы, с другой — сохранить эстетичный внешний вид. Никто из жильцов ни на одном этапе не будет терпеть недостаточной эстетики. Стоимость обслуживания МОП в элитных домах, конечно, отличается от общегородских тарифов от "в два раза дороже" до бесконечности. Эксплуатационные расходы (не включая ресурсы) в элитных ЖК в Петербурге обычно начинаются от 50 рублей за "квадрат" в месяц. Стоимость сильно зависит от сложности инфраструктуры»,— поясняет госпожа Кочеткова.

Анастасия Иващенко, руководитель отдела дилерских продаж холдинга AAG, говорит, что в элитных комплексах все чаще появляются входные группы площадью от 100 кв. м и более: «Сигарные, приемные, кабинеты, спа-зоны, собственные спортзалы, детские игровые, места для мытья лап животных — множество помещений, которые делают жилой комплекс более интересным и привлекательным для продажи и дальнейшей жизни».

С ней не согласна госпожа Кочеткова, отмечая, что все перечисленные элементы были популярны 10–15 лет назад. «В 2005–2010 годах в обеих столицах проекты элитных и клубных домов часто включали, например, бассейны, фитнес- и спа-зоны, зимние сады, содержание которых ложилось на плечи жильцов. Какое-то время такой подход был оправданным, но счета даже для обеспеченных клиентов оказывались космическими, а жильцы элитного дома не всегда хотели встречать в бассейне утром своих соседей и ценили приватный образ жизни. Прошло буквально 10 лет, и все изменилось: инфраструктура перетекла в коммерческие помещения элитного дома. Безусловно, арендаторы подбираются внимательно, а входные группы стали элитной карточкой жилого дома. Также к МОП можно отнести небольшие скверы, террасы, парки, фонтаны и скульптурные группы на территории комплекса»,— отмечает госпожа Кочеткова.

ИСТОЧНИК: «Коммерсантъ» https://www.kommersant.ru/gallery/4187258#id1834822

Кто ответит? Ремонт в многоквартирном доме.

Опубликовано: .

Дмитрий МихайловичЗачастую квартира в новостройке, особенно, если это студия или однокомнатная квартира является первым жильем для студента или молодой семьи. Законы в сфере ЖКХ сложны, а финансовой грамотности никто не учит, поэтому споры с управляющей компанией иногда возникают и без повода. Кто и за какой ремонт в новостройке отвечает, рассказывают специалисты управляющей компании «Эрмитаж». 

Капитальный ремонт в новостройке: кто и за что платит 

Ремонт дома может быть текущим или капитальным, а также аварийным. 

Раньше и за текущий и за капитальный ремонт жильцы платили управляющей компании. С 2015 года (в разных регионах программа капремонта была принята в разное время) капитальный ремонт является обязательным, деньги на него в принудительном порядке собирает государство в Фонд капитального ремонта общего имущества, а платежки за капитальный ремонт приходят ежемесячно. Капитальный ремонт должен произойти не позднее 25 лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Но по инициативе жильцов провести его можно и раньше — все зависит от способа перечисления денег в специальный фонд. 

Деньги на счёт жильцы могут отправлять тремя разными способами и у каждого есть свои преимущества и недостатки. 

  1. Средства можно собирать только на ремонт того дома, в котором вы живете, на специальный счёт, который открыт УК. В этом случае, капремонт можно начать раньше, чем это прописано в программе. Также можно собрать минимальную сумму на капремонт (10 млн рублей) и больше не отправлять платежки жильцам до его проведения. Платёж должен быть не меньше минимального. 
  2. Средства можно собрать на спецсчёт регионального оператора. Капитальный ремонт дома можно провести раньше, чем намечено в программе, платёж должен быть не меньше минимального. Ответственность за средства несёт оператор. 
  3. Общий счёт у регионального оператора не требует общего собрания собственников по этому вопросу. Средства распределяются между домами, требующими капитального ремонта, когда приходит очередь вашего дома, средства также берутся из общего Фонда. Ремонт будет проведен не позже, указанного в программе капремонта срока. 


«Иногда жильцы дома недоумевают, почему они должны платить за капремонт нового дома, который, помимо прочего, находится на гарантии застройщика. Региональное правительство самостоятельно устанавливает каникулы для новостроек по уплате взносов в фонд капремонта, если дом был введен в эксплуатацию после 2015 года, - объясняет заместитель генерального директора управляющей компании «Эрмитаж» Дмитрий Митин. - В Петербурге этот срок составляет от 2 до 5 лет с момента ввода новостройки в эксплуатацию. И момент, когда вы начинаете получать квитанцию никак юридически не относится к гарантии застройщика». 

На самом деле, разница будет только в том, что в период гарантийного ремонта поломки будет устранять девелопер, а не управляющая компания. В фонд капремонта в любом случае никто не «влезет». Стандартный гарантийный срок по 214-ФЗ на жилой дом не менее 5 лет, кроме технологического и инженерного оборудования, на которое гарантия определена заводом-изготовителем и как правило не превышает 1-2 года. 

Например, гарантия на лифтовое оборудование в большинстве случаев 1,5 года с момента ввода лифта в эксплуатацию или 2 года с даты производства этого лифта. Завершение гарантийного периода зависит от того какой из этих сроков наступит раньше. 

Текущий ремонт 

Текущий ремонт начинается с первых дней жизни дома. В самый сложный для УК и жителей период (первые 1-1,5 года) активно ведутся ремонты и ежедневные переезды. 

За это время в доме в местах общего пользования происходят механические повреждения (повреждения штукатурного слоя, разбитые стекла, сломанные ручки и двери и тд), а также акты вандализма (сотнями снимают доводчики, уносят пожарные рукава полностью или частично, отрывают светильники на «черных» лестницах в поисках «закладок» вероятно). 

«Неправильная эксплуатация жителями приводит к авариям на инженерных системах (например, в унитаз сливают строительные смеси, ветошь, памперсы, наполнители туалетов для животных). Устранение этих последствий несет не только расходы из статьи «текущий ремонт», т.к. вырезаются участки трубопровода, но и неудобство для жителей - для проведения работ на системе канализации УК вынуждена полностью отключать горячую и холодную воду», - рассказывает Дмитрий Митин. 

Все случаи естественного износа, неправильной эксплуатации жителями или вандализма не попадают под гарантийные обязательства застройщика и устраняются в рамках текущего ремонта. 

Текущий ремонт, как правило, начисляется на уровне городских тарифов, а его объём устанавливается управляющей компанией по результатам осенне-весенних осмотров дома (конструктив и инженерное оборудование) или в результате аварийных ситуаций. Для этого объект постоянно осматривается, все мелкие недочёты записываются, составляются акты и соответствующие документы. Текущий ремонт обычно проводится в теплое время года. 
«Часто жители недоумевают, почему лифт обшит или на лестничном марше стекло не сразу заменяют на новое. Лифт обшит именно для того, чтоб сохранить кабину от повреждений, а стекла в домах не все одинаковые, поэтому какого-то стекла конкретного размера может просто не быть в запасе УК, но его оперативно закупают и доставляют на объект, - поясняет стандартные ситуации Дмитрий Митин. - Как правило, в новых домах мы начинаем активную работу по восстановлению отделки мест общего пользования после периода активных переездов и заселения, т.е. через 1-1,5 года. Параллельно с этим мы вызываем представителей застройщика и комиссионно фиксируем отслоения и трещины в МОП, которые происходят в процессе естественной усадки дома». 

Соответственно застройщик проводит работы по восстановлению участков, признанных гарантийными, а УК все то, что пострадало путем механических воздействий. Все, что касается работ по инженерному оборудованию или аварийным ситуациям – проводится регулярно, начиная с первого дня эксплуатации дома (замена лампочек, стекол, ремонт дверей, ремонт оборудования и тд) 

Если случилась авария 

К сожалению, из-за изношенности сетей на территории Петербурга нередко случается авария. Это может быть прорыв трубы, затор в канализации, поломка лифта, повреждение электросетей. По данным комитета по энергетике и инженерному обеспечению, в Петербурге достаточно серьезный износ теплосетей в 44%, а 26% выслуживших свой нормативный срок – им более 25 лет – требуют капитального ремонта и реконструкции. 

Устранить аварию на территории дома должна управляющая компания, привлекая аварийную службу или своих специалистов. «Работы с прорывом труб в границах дома ведет управляющая компания. «Если прорыв случается на общегородской магистрали, то такие ремонтные работы проводит городская служба - Водоканал, ТГК, ГУП «ТЭК» и тому подобные», - объясняет Дмитрий Митин. 

В целом, как пояснили в УК «Эрмитаж», минимальный взнос на капитальный ремонт в Петербурге составляет от 4 до 5 рублей за м2.

ИсточникRussianRealty.ru https://www.russianrealty.ru/analytic/articles/rr/785563/